マンション建築費用の相場｜坪単価や価格の推移を詳しく解説【2024年版】｜アーキブック

【坪単価で把握するマンションの建築費｜2024年版】
国内に建設される建物の建築費を坪単価から把握するコラム「坪単価で把握する建築費」シリーズ、今回はマンションの場合として、2023年の国内における建築費の水準について国交省の着工統計に基づいて紹介していきます。


一般的に、マンションの建築費は分譲と賃貸、建設地域などにより異なります。
しかし、マンションを建築するためにどの程度の費用がかかるか分からず、お悩みではありませんか？

この記事では、分譲マンションと賃貸マンションの建築費水準や近年の傾向、建築費の内訳などを解説しています。

マンションの建築を検討している方は、ぜひご参考ください。

• 1. 分譲マンションと賃貸マンションの建築費水準（相場）


• 2. 分譲マンションと賃貸マンションの建築費の内訳


• 3. マンションの建築費の具体的なシミュレーション


• 4. 分譲マンションの建築費水準（相場）


• 5. 分譲マンションにおける建築費の傾向（相場）


• 6. 賃貸マンションの建築費水準（相場）


• 7. 賃貸マンションにおける建築費の傾向（相場）


• 8. マンションを建築する際の注意点




1. 分譲マンションと賃貸マンションの建築費水準（相場）は？


全国の分譲マンションと賃貸マンションの坪あたりの建築費水準は以下のとおりです。
・分譲マンション：97.4万円
・賃貸マンション：94.3万円

上記は「鉄筋コンクリート造」の建築費で、分譲マンションと賃貸マンションで坪あたり約3万円の差があります。（下図参照）
ただし、地域によっては3万円以上の差がある場合もあるため、注意が必要です。









2. 分譲マンションと賃貸マンションの建築費の内訳は？


分譲マンションや賃貸マンションを建築する際には、主に以下3つの費用がかかります。
・マンション本体の工事費用
・付帯工事に関わる費用
・その他諸費用

それぞれの費用感について詳しく見ていきましょう。



マンション本体の工事費用


マンション本体の工事費用は、下表のように、マンション構造により坪単価相場が異なります。



マンションの構造	坪単価相場
鉄骨造	90万～120万円
鉄筋コンクリート造	95万～125万円
鉄骨鉄筋コンクリート造	110万～140万円



一般的なマンションを建築する場合は、「鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造」が用いられます。また、「鉄骨鉄筋コンクリート造」が採用される場合は建築費が高額になります。

さらに、マンションの建築費は以下の要素によっても変動します。
・マンションの規模や形状
・内装や外装などのグレード
・部屋の間取り
・建築する地域など

マンションを建築する際は、上記の要素により費用が異なることを理解しておきましょう。



付帯工事に関わる費用


付帯工事とは主に以下の内容を指し、マンション本体工事費用の15〜20％です。
・水道工事
・電気工事
・ガス工事費
・地盤改良工事
・駐車場・アプローチ・塀などの工事

ただし、道路から建物が離れている場合には、水道工事やアプローチの設置費用が高くなる傾向です。

また、付帯工事に関わる費用はハウスメーカーや建築会社により、本体工事費用に含まれている場合もあるため確認しましょう。



その他諸費用


その他の諸費用とは主に以下の内容を指し、マンション本体工事費用の10％です。
・ローン手数料
・火災保険料
・印紙税
・不動産取得税
・登記費用（登録免許税、司法書士報酬）など

マンション本体工事や付帯工事にかかる費用はローンを利用して返済できますが、諸費用については利用できないため注意が必要です。

もし、マンションの建築費用が1億円の場合は、1,000万円ほどの諸費用を自己資金で支払わなければいけません。



3. マンション建築費の具体的なシミュレーション


マンションの建築費用の計算方法は以下のとおりです。

＜B＞マンションの建築費用＝坪単価×延べ床面積（建築面積×階層数）

ここでは具体例として、以下2つの場合の建築費用をシミュレーションします。
・鉄骨造5階建てマンションの場合
・鉄筋コンクリート造10階建てマンションの場合

それぞれ以下で詳しく計算していきます。



鉄骨造5階建てマンションの場合


鉄骨造5階建てマンションの場合の建築費用は以下のとおりです。

【マンションの条件】
建築面積：35坪
坪単価：100万円（坪単価に別途工事費も含む）

【建築費用のシミュレーション】
マンション建築費用：100（坪単価）×175（延べ床面積）＝17,500万円
諸費用：17,500（マンション建築費用）×10％＝1,750万円
合計金額：17,500万円＋1,750万円＝19,250万円



鉄筋コンクリート造10階建てマンションの場合


鉄筋コンクリート造10階建てマンションの場合の建築費用は以下のとおりです。

【マンションの条件】
建築面積：35坪
坪単価：110万円（坪単価に別途工事費も含む）

【建築費用のシミュレーション】
マンション建築費用：110（坪単価）×350（延べ床面積）＝38,500万円
諸費用：38,500（マンション建築費用）×10％＝3,850万円
合計金額：38,500万円＋3,850万円＝42,350万円



4. 分譲マンションの建築費水準（相場）は？


2023年における分譲マンションの建築費が高い水準の都道府県別は以下の5つです。
・福島県：119.8（万円/坪）
・東京都：118.4（万円/坪）
・宮崎県：114.1（万円/坪）
・福井県：107.6（万円/坪）
・奈良県：106.8（万円/坪）

一方、坪単価が低い水準との都道府県は以下の4つです。
・島根県：56.5（万円/坪）
・三重県：57.5（万円/坪）
・滋賀県：62.2（万円/坪）
・愛媛県：67.7（万円/坪）
（下図参照）







分譲マンションの建築費は、福島や東京、宮崎で坪あたり110万円超と他の地域と比較して高額です。ただし、島根県や三重県の建築費は福島県の半分以下と、建域により費用は大きく異なります。



5. 分譲マンションにおける建築費の傾向（推移）は？


分譲マンションにおける建築費の傾向は以下の3つです。
・2023年の全国における坪単価の水準は97.4（万円/坪）と5年連続の上昇へ
・2023年の東京における坪単価の水準は118.4（万円/坪）と前年から上昇へ
・大阪における坪単価の水準は89.5（万円/坪）と、この11年間で7割超の上昇へ

それぞれ、どのような傾向なのか以下で解説していきます。



①2023年の全国における坪単価の水準は97.4（万円/坪）と5年連続の上昇へ


2011年から2023年までの全国における分譲マンションの建築費水準は以下のとおりです。
・2011年：59.8（万円/坪）
・2012年：59.0（万円/坪）
・2017年：85.5（万円/坪）
・2018年：82.9（万円/坪）
・2019年：83.6（万円/坪）
・2023年：97.4（万円/坪）

2018年から2023年まで5年連続で建築費水準は上昇しています。なお、底であった2012年から2023年までの11年間で約65.0%と6割以上も上昇していると分かります。（下図参照）










②2023年の東京における坪単価の水準は118.4（万円/坪）と前年から上昇へ


東京における分譲マンションの建築費水準は以下のとおりです。
・2012年：70.1（万円/坪）
・2017年：107.9（万円/坪）
・2018年：100.7（万円/坪）
・2020年：104.9（万円/坪）
・2021年：101.7（万円/坪）
・2022年：105.5（万円/坪）
・2023年：118.4（万円/坪）

なお、底であった2012年の水準から2023年までに11年間で約68.9%と6割以上も上昇していることが読み取れます。（下図参照）










③大阪における坪単価の水準は89.5（万円/坪）と、この11年間で7割超の上昇へ


大阪における分譲マンションの建築費水準は以下のとおりです。
・2011年：53.5（万円/坪）
・2012年：52.3（万円/坪）
・2023：89.5（万円/坪）

建築費の水準は2012年から2023年まで継続的に上昇しています。また、2012年の水準と比較すると約71.1%高い水準にあり、この11年間の上昇率が7割以上となっていると分かります。（下図参照）










6. 賃貸マンションの建築費水準（相場）は？




都道府県別でみた賃貸マンションの坪単価、最も高い水準は東京、次いで群馬が高水準に


2023年における賃貸マンションの建築費が高い水準の都道府県別は以下の4つです。
・東京都：121.4（万円/坪）
・群馬県：119.3（万円/坪）
・神奈川県：109.9（万円/坪）
・埼玉県：107.3（万円/坪）

一方、坪単価が低い水準との都道府県は以下の4つです。
・北海道：59.8（万円/坪）
・熊本県：67.0（万円/坪）
・岐阜県：67.4（万円/坪）
・山形県：68.7（万円/坪）
（下図参照）








賃貸マンションの建築費は、東京都や群馬県では坪あたり約120万円の水準と高い水準です。また、分譲マンションの場合と同様に、建築費の水準は地域により大きく異なります。



7. 賃貸マンションにおける建築費の傾向（推移）は？


賃貸マンションにおける建築の傾向は以下の3つです。
・全国における坪単価の水準は94.3（万円/坪）と6年連続の上昇に
・東京における坪単価の水準は121.4（万円/坪）と前年から大きく上昇へ
・2023年の大阪における坪単価の水準は89.7（万円/坪）と3年連続の上昇へ

それぞれ、どのような傾向なのか以下で解説していきます。



①全国における坪単価の水準は94.3（万円/坪）と6年連続の上昇に


2011年から2023年までの全国における賃貸マンションの建築費水準は以下のとおりです。
・2011年：57.8（万円/坪）
・2016年：72.2（万円/坪）
・2017年：71.8（万円/坪）
・2018年：74.8（万円/坪）
・2023年：94.3（万円/坪）

上記のように2017年から2023年まで建築費水準は6年連続で上昇しました。なお、2011年から2023年までの12年間で約63.1%と6割以上も上昇していることが分かります。（下図参照）










②東京における坪単価の水準は121.4（万円/坪）と前年から大きく上昇へ


東京における賃貸マンションの建築費水準は以下のとおりです。
・2012年：72.2（万円/坪）
・2021年：112.7（万円/坪）
・2022年：112.4（万円/坪）
・2023年：121.4（万円/坪）

上記のように2012年から2021年まで建築費水準は9年連続で上昇しています。この11年間で大きく上昇し、2012年から2023年までの上昇率は約68.1%となっています。（下図参照）










③2023年の大阪における坪単価の水準は89.7（万円/坪）と3年連続の上昇へ


大阪における賃貸マンションの建築費水準は以下のとおりです。
・2011年：57.8（万円/坪）
・2012年：56.9（万円/坪）
・2017年：72.9（万円/坪）
・2018年：72.6（万円/坪）
・2019年：74.4（万円/坪）
・2020年：72.4（万円/坪）
・2023年：89.7（万円/坪）

上記のように2020年から2023年まで建築費水準は3年連続で上昇しています。なお、底であった2012年から2023年までの11年間で約57.6%も上昇していることが分かります。（下図参照）










8. マンションを建築する際の注意点は？


マンションを建築する際には、以下の3つに注意する必要があります。
・相見積もりを行う
・地域のニーズに合う間取りを採用する
・節税対策を積極的に実施する

これからマンションの建築を検討している方は、ご参考ください。



相見積もりを行う


複数の建築会社に見積りをとると、建築費用の相場を把握でき、価格交渉の資料としても利用できます。一社にしか見積もりをとっていない場合には、建築費用が高いのか安いのか判断できません。

そのため、相見積もりを行うと、トラブルを予防し、価格を抑えたマンション建築が実現しやすくなります。

同じ工事内容でも、会社により費用が異なる場合があるため、必ず確認しましょう。



地域のニーズに合う間取りを採用する


マンションの間取りを決める際は、地域のニーズに合わせる必要があります。単身と家族で住む場合には部屋の広さや間取りが異なるからです。

また、間取りだけでなく、駐車場やバイク置き場、駐輪場などもターゲットのニーズに合わせる必要があります。

もし、地域のニーズが分からない場合は競合物件の間取りを把握すると、ターゲットの解像度が明確になります。



節税対策を積極的に実施する


マンション建築後、第三者に貸し出すと土地や建物にかかる税金を最大80％減らせます。そのため、マンション経営は相続税や固定資産税の節税目的で行われる場合もあります。

マンション建築は、後世に相続したいと考えている方が興味をもっている投資手法の一つです。



マンション建築費の相場把握にアーキブックコストをご利用ください


この記事では、マンションの建築費用の建てる際の注意点などを解説しました。

今回のように、統計データを活用して建築費の水準を把握すると、地域別の傾向をつかめますが、個別性の強いプロジェクトや高い精度を求める場合にはあまり向いていません。また、マンションを建築する際は、マンションの構造や付帯工事の内容などにより費用が変動します。

そのため、マンション建築費の水準や傾向を把握したい方は、以下の記事をご参照ください。

「建築費」の水準や傾向を把握するアプローチに関するコラム

なお、誰にでも簡単に概算建設費が把握できるクラウドサービス「アーキブックコスト」はプロジェクトの限られた条件から概算建設費を算出できるだけでなく、類似案件や市場相場との比較など、実務で活用できるレポートがすぐに作成できますので、以下のページをご参照ください。

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参考｜主要データ一覧


マンションの建築費水準｜鉄筋コンクリート造


都道府県	坪単価 （分譲マンション）	坪単価 （賃貸マンション）
福島県	119.8（万円/坪）	91.7（万円/坪）
東京都	118.4（万円/坪）	121.4（万円/坪）
宮崎県	114.1（万円/坪）	74.2（万円/坪）
福井県	107.6（万円/坪）	92.9（万円/坪）
奈良県	106.8（万円/坪）	79.1（万円/坪）
宮城県	103.9（万円/坪）	101.4（万円/坪）
神奈川県	103.8（万円/坪）	109.9（万円/坪）
埼玉県	99.1（万円/坪）	107.3（万円/坪）
愛知県	99.0（万円/坪）	88.1（万円/坪）
京都府	97.1（万円/坪）	91.8（万円/坪）
北海道	96.5（万円/坪）	59.8（万円/坪）
長野県	96.3（万円/坪）	96.7（万円/坪）
千葉県	95.6（万円/坪）	99.9（万円/坪）
群馬県	95.3（万円/坪）	119.3（万円/坪）
香川県	94.9（万円/坪）	75.6（万円/坪）
栃木県	92.4（万円/坪）	106.2（万円/坪）
兵庫県	92.4（万円/坪）	90.9（万円/坪）
岩手県	91.7（万円/坪）	82.4（万円/坪）
熊本県	90.9（万円/坪）	67.0（万円/坪）
富山県	89.8（万円/坪）	94.7（万円/坪）
大阪府	89.5（万円/坪）	89.7（万円/坪）
静岡県	89.1（万円/坪）	72.3（万円/坪）
茨城県	88.0（万円/坪）	89.8（万円/坪）
岐阜県	87.7（万円/坪）	67.4（万円/坪）
長崎県	87.3（万円/坪）	84.2（万円/坪）
新潟県	86.0（万円/坪）	83.0（万円/坪）
鹿児島県	85.2（万円/坪）	84.9（万円/坪）
岡山県	85.0（万円/坪）	98.4（万円/坪）
福岡県	83.2（万円/坪）	74.7（万円/坪）
広島県	82.9（万円/坪）	99.9（万円/坪）
山形県	81.9（万円/坪）	68.7（万円/坪）
沖縄県	81.0（万円/坪）	76.2（万円/坪）
佐賀県	80.0（万円/坪）	90.5（万円/坪）
鳥取県	79.2（万円/坪）	-
大分県	74.1（万円/坪）	72.0（万円/坪）
山口県	71.2（万円/坪）	81.2（万円/坪）
徳島県	71.0（万円/坪）	104.7（万円/坪）
高知県	68.0（万円/坪）	95.0（万円/坪）
愛媛県	67.7（万円/坪）	83.8（万円/坪）
滋賀県	62.2（万円/坪）	82.2（万円/坪）
三重県	57.5（万円/坪）	83.8（万円/坪）
島根県	56.5（万円/坪）	95.8（万円/坪）
全国平均	97.4（万円/坪）	94.3（万円/坪）


出典 | 建築着工統計調査（国交省）に基づいて作成（2023年時点）
※建築費（万円/坪）は工事費予定額（円）を床面積（坪）で除した値で消費税は含まない
注）坪単価を算出する際に対象としたデータについて、戸数が10戸未満の場合は、ばらつきを考慮して対象外とした。



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・北海道の住宅価格はどの程度の水準か？
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