建築費が超高騰時代へ突入すると見込まれる具体的な理由とは｜2022年版

建築費が超高騰時代へ突入すると見込まれる具体的な理由とは｜2022年版

最終更新日：2022年3月22日

【建築費は超高騰時代に突入へ】
2021年の建設市場は、2020年のコロナショックによる需要急減から回復した一方、業界における慢性的な人手不足、木材や鋼材といった主要資材の価格高騰が続きました。

この状況は2022年に入っても変わらず、2月末にはロシアによるウクライナ侵攻で世界情勢が不安定になるなど、建設市場の先行きは不透明です。

この先行き不透明の中、既に高い水準にある建築費が、今後さらに高騰するのではないかと懸念されています。

建築費は超高騰時代に突入へ

そこで、今回は、これまでに建築費はどの程度上昇しているのか、また、建築費が超高騰すると見込まれる具体的な理由について、以下の観点から解説していきます。

1. 建築費はどの程度上昇しているのか

2. 建築費が超高騰する9つの理由

3. まとめ｜超高騰の影響要因の整理

1. 建築費はどの程度上昇しているのか

この9年で建築費は29.4%も上昇している

まず、2011年から2021年までの全国における建築費の水準を見てみると、2012年の54.8（万円/坪）から2021年の70.9（万円/坪）まで、この9年間で29.4%と3割近くも上昇していることが分かります。（下図参照）

建築費の推移（万円/坪）｜全国における全構造平均

また、上図は全国の平均的な建築費について示していますが、『実務で役立つ建築費の相場』で解説されているように、建物の用途・構造・地域別でみた場合においても、建築費の水準は2011年や2012年頃から2021年までに大きく上昇していています。

つまり、「建築費は既に高騰している状況にある」ということがわかります。

また、『建築費が高騰/下落する仕組み』で紹介されているように、建築費が高騰する主要な要因として以下の2点が挙げられます。

・材料費/労務費が継続的に上昇する
・建設市場が「売り手市場」になる

これらを踏まえ、今後、建築費がさらに高騰することで超高騰時代を迎える具体的な理由について説明していきます。

2. 建築費が超高騰する9つの理由

ここでは、現在高騰している建築費が、中長期的にさらに高騰し、超高騰時代へ突入すると考えられる具体的な理由について、以下の9つの観点から分かりやすく解説していきます。

① 止まらない主要建設資材価格の上昇
② 10年連続上昇中の労務単価はさらに上昇
③ ゼネコンのコスト吸収も限界で価格転嫁へ
④ 働き方改革による建築費への影響
⑤ ウクライナ危機・プーチンショックの影響
⑥ 人手不足の建設業で就業者はさらに減少へ
⑦ カーボンニュートラルでリニューアル増へ
⑧ 超売り手市場の到来
⑨ コスト増加×超売り手市場 = 建築費超高騰

① 止まらない建設資材価格の上昇

木材と鋼材が高騰し、建設資材物価が上昇へ

木材と鋼材（鉄筋や鉄骨）は、戸建て住宅、マンション、事務所、工場、商業施設、物流施設等を建設する際に必要となる主要な建設資材です。これらの資材価格は2020年9月頃から上昇し始めて現在も高騰していますが、その影響で建設資材物価も上昇傾向にあります。

具体的に、2020年9月から2022年1月までに木材価格は約74%、鋼材価格は約44%、建設資材物価は約20%上昇しました。（下図参照）

全構造平均の建築費水準（万円/坪）｜都道府県別

世界的な需要増で中長期的に価格上昇の見通し

木材は、アメリカにおける住宅需要増加が引き金となり、世界的に需給が逼迫して価格が上昇した結果、国内における価格が高騰しました。また、鋼材は、世界的な需要が高まったことに影響を受け、原材料である鉄鉱石や原料炭の価格が上昇した結果、国内での価格が高騰しています。

つまり、国内における木材と鋼材の価格は、国内の需給状況に関わらず、世界における需給バランスと価格に左右される側面が強いといえます。

ここで、木材や鋼材の主要な消費国であるアメリカ、中国、インド、インドネシア、ブラジル、スウェーデン、ドイツといった各国の経済を見てみると、今後も安定的な成長が見込まれており、住宅やインフラの需要増加に伴って、木材や鋼材といった建設資材の需要が世界的に高まる見通しです。（下図参照）

木材・鋼材の主要消費国における経済成長の見通し

その為、国内で高騰している木材や鋼材の価格は、短期的に下落したとしても、中長期的に世界における需要増加に影響を受けて上昇傾向で推移するものと考えられます。

② 10年連続上昇中の労務単価はさらに上昇

10年間で労務単価は既に6割も上昇している

令和4年3月から適用する公共工事設計労務単価について（国交省）によると、建設業における2022年度の労務単価は、全国全職種単純平均で前年度比2.5％引き上げられることになりました。

労務単価は10年連続で上昇しており、全国全職種平均値で2012年度の13,072円から2022年度の21,084円まで、この10年間で6割以上も上昇していることが読み取れます。（下図参照）

令和４年３月から適用する公共工事設計労務単価について

人手不足の状況悪化に、働き方改革の影響など、労務単価は中長期的に上昇する見込み

詳しく後述する以下の点を踏まえると、今後、建設業の人手不足の状況は益々悪化し、建設現場における技能労働者の賃金は引き上げられ、結果として、労務単価の水準が現在の水準からさらに上昇していくものと考えられます。

・建設業就業者数の大幅な減少が見込まれる
・改修工事増で需要は一定量が見込まれる
・技能労働者の収入水準を確保した4週8閉所

③ ゼネコンのコスト吸収も限界で価格転嫁へ

コストが上昇するほど建築費は上昇してない

2021年9月から2022年1月までに、建設主要資材の価格や建築コストの水準が上昇した一方、建築費の水準は概ね横ばい傾向で推移しています。

具体的に、木造の場合では、2021年9月から2022年1月までに木造価格は73.5％上昇、木造の建築コストは11.3%上昇したにもかかわらず、木造の建築費は概ね横ばいで推移しています。（下図参照）

木材価格、建築コストと建築費の推移（木造）

同様に、鉄筋コンクリート造の場合でも、2021年9月から2022年1月までに鋼材価格は44.1％上昇、鉄筋コンクリート造の建築コストは5.9%上昇したものの、鉄筋コンクリート造の建築費は概ね横ばいとなっています。（下図参照）

鋼材価格、建築コストと建築費の推移（鉄筋コンクリート造）

ゼネコンの利益減少によるコスト吸収も限界を迎え、価格転嫁と十分なリスクを見込むフェーズへ

『建築費とは』で解説されているとおり、建築費は建築コスト（材料費＋労務費）にゼネコンの経費や利益等を加えたものとなります。その為、建築コストが上昇すると建築費の水準も上昇しそうですが、建築費は建築コストが上昇するほどに上昇することなく概ね横ばいで推移しています。

これは、木材や鋼材の資材価格高騰と労務単価上昇によるコスト増加分を、ゼネコンが自らの経費や利益を削ることで吸収しているからです。（下図参照）

鋼材価格、建築コストと建築費の推移（鉄筋コンクリート造）

実際に、上場しているゼネコンの2022年3月期第3四半期（2021年4月～12月）における営業利益率をみてみると、多くの会社で2021年3月期の水準から下落しています。

具体的に、ゼネコンの営業利益率は、大手ゼネコン4社の場合で8.27%から3.98%に、準大手・中堅ゼネコン13社の場合で6.28%から4.73%へ、大手ゼネコン17社の場合では7.36%から4.32%へ下落しました。（下図参照）

全構造平均の建築費水準（万円/坪）｜都道府県別

資材価格の高騰や労務単価の上昇による建築コスト増加分について、ゼネコンが自社の経費や利益を削ることで吸収し続けるのにも限界がある為、今後は、コスト増加分が建築費に転嫁されるとともに、十分なリスクも見込まれることで、建築費の水準が上昇していくものと考えられます。

④ 働き方改革による建築費への影響

建設業の目指す「働き方改革」は技能労働者の収入水準を確保した4週8閉所の実現

建設業の目指す「働き方改革」の主たる目的は「建設現場で働く全ての人が確実に週二日の休日を確保する」こと、すなわち、これまでの4週4閉所（4週間で現場を4日閉所すること）から4週8閉所にすることで「週休二日」を実現することにあります。

しかしながら、建設業における技能労働者の約6割以上が働いた日数に基づいた「日給月給制」である為、単純に休日を増やしても収入が減ってしまいます。週休二日が実現しても、収入が減っては元も子もないので、建設業では「技能労働者の収入水準（賃金水準）を確保した上で週休二日を実現すること」が求められています。

着実に前進する現場4週8閉所と建設キャリアアップシステムの導入

建設業では2024年より罰則付き上限規制の一般則が適用される為、その期限は2年後に迫っていますが、建設業の目指す働き方改革に向けた取り組みは着実に進んでいます。

例えば、週休二日に向けて、建設現場の4週8閉所を進めていますが、2018年度下期で21.7%であった4週8閉所の現場の割合は2021年度上期では40.8%へ増えています。また、4週6閉所以上の現場の割合は、2018年度下期の58.1%から2021年度上期の74.0%と週休二日に向けた取り組みが一歩ずつ確実に進んでいることが読み取れます。（下図参照）

建設現場の4週あたり閉所数割合の推移

また、建設キャリアアップシステムは、現場経験や保有資格が業界統一のルールでシステムに蓄積されるので、技能労働者の経験や実績が適正に評価され、処遇・収入の改善が期待されています。

2022年1月末時点までに、約300万人いる建設技能労働者のうち81万人以上が、また、約47万社ある建設事業者のうち15万社以上が登録しており、建設キャリアアップシステムの導入についても着実に前進していることが分かります。

建設キャリアアップシステムの登録者数の推移（累計）

技能労働者の収入水準を確保した上での4週8閉所が建築費に与える影響は想像以上に

「働き方改革」による建設業への影響として、まず挙げられるのが工期への影響です。『働き方改革が工期や建設費に与える影響』で詳しく解説されているように、これまで建設業では現場の4週4閉所をベースに工期が計画されてきましたが、4週8閉所となることで、同じ建設プロジェクトでも4週4閉所の場合と比較して約14%も工期が延びることになります。

そして、工期が延びることで、現場における仮設費や建設重機レンタル費、現場管理費などの費用が増し、建築コストが増加する形で建築費へ影響を与えます。

また、週休二日とすることで日給月給制の技能労働者の収入を減らさない為には、4週4閉所から4週8閉所へした際の工期延長分と同等に賃金水準が上昇すること、すなわち約14%の賃金上昇が求められます。

一般に、建築費の約3割から4割が労務費であるため、賃金水準が14%上昇すると、単純計算で労務費は4.2%から5.6%の増加となり、さらに、仮設費や現場管理費などの増加も考慮すると、建設業の目指す「技能労働者の収入水準を確保した4週8閉所の実現」は建築費の上昇へ非常に大きな影響を与えることが分かります。

⑤ ウクライナ危機・プーチンショックの影響

ロシアが木材、天然ガス、石油の圧倒的輸出大国であるという事実

2022年2月末にロシアによるウクライナへの軍事侵攻が始まりました。軍事侵攻を続けるロシアに対し、欧米各国と日本は、国際銀行間通信協会(SWIFT)からロシアの金融機関を遮断するという経済制裁を下しました。これにより、多くのロシア企業が国際取引不能な状況に陥ります。

この状況が、いつ頃どのような形で収束するのか先行き不透明であるものの、ロシアに対する経済制裁の解除までにかかる時間に比例して、建築費に与える影響が大きくなると考えられます。

これは、ロシアが木材、天然ガス、石油の輸出大国として非常に重要なポジションを占めているからです。

具体的に、ロシアの木材輸出量は世界トップで全体の約15%、天然ガス輸出量も世界トップで全体の約19%、さらに石油輸出量はアメリカ、サウジアラビアに次ぐ世界第3位で全体の約10%を占めています。（下図参照）

ロシアの木材、天然ガス、石油の輸出量シェア

経済制裁長期化は、木材とエネルギーの価格をつり上げ、建築費の上昇へ影響を及ぼす

仮に、ロシアから木材やエネルギーの輸出が長期的に制限された場合、世界におけるこれらの需給が逼迫して、価格がつり上がることは容易に想像できます。

そして、木材価格が上昇すると資材コストが増加する形で直接的に、一方、エネルギー価格が上昇すると建設資材の製造コスト、加工コストや輸送コストを押し上げる形で間接的に、建築費の上昇に影響を与えることが見込まれます。

⑥ 人手不足の建設業で就業者はさらに減少へ

超高齢化で技能労働者は大幅に減少する見通し

建設業では就業者数と技能労働者数が年々減少しています。具体的に、建設業における就業者数は、最も多かった1997年の685万人から2021年の482万人まで約30％も減少しました。また、技能労働者数も1997年の455万をピークに2021年の309万まで約32%も減少しています。

そして、業界における担い手は、今後も継続的に減少していくと考えられています。例えば、建設産業の現状と課題（国交省）によると、技能労働者数は2025年度には286万人まで減少すると試算されています。（下図参照）

建設業就業者数の推移｜職業別

この建設業における就業者の減少は、超高齢化している就業者の構造的な問題に起因しているといえます。具体的に、2021年における建設業の年齢別就業者数をみてみると、60歳以上の就業者が124万人と最も多く、全体の25.7%を占めています。つまり、建設業では4人に1人以上が60歳以上の高齢者で、これらの多くは10年後には引退してしまうからです。（下図参照）

年齢別の建設業就業者数

その為、建設業における就業者数が短期的に増加したとしても、中長期的には右肩下がりで減少すると見込まれ、2011年に入ってから現在まで慢性的に続いている人手不足の状況は、今後さらに悪化していくものと考えられます。

⑦ カーボンニュートラルでリニューアル増へ

カーボンニュートラル達成の鍵は既存建物の大々的な省エネ化/ゼロエネルギー化

2020年10月、政府は2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、カーボンニュートラルを目指すことを宣言、 2030年までに2013年度比で46％を削減し、2050 年までにカーボンニュートラルを達成する目標が掲げられました。

その為、今後は建設需要の中でも、特にリフォーム・リニューアル需要（改修需要）が増加していくと考えられます。

これは、近年建築された建物は既に省エネ化/ゼロエネルギー化が実装されている為、カーボンニュートラル達成の鍵は、これらが実装されておらず築年数のある程度経過した建物の省エネ化/ゼロエネルギー化にあるからです。

カーボンニュートラルに向けリフォーム・リニューアル需要は中長期的に拡大する見込み

既にリフォーム・リニューアル（改修）による省エネ化の補助金等はあるものの、政府の掲げる重要な目標の一つとしているだけに、今後、これら補助金等の規模が拡大されるに加え、省エネ化に繋がるリフォーム・リニューアル需要を促進するための政策が次々と打ち出されると考えられます。

ここで、建築物リフォーム・リニューアル調査（国交省）と建設投資の中長期予測（2035 年度までの見通し）（建設経済研究所）に基づいて、また、政策等により省エネ関連のリフォーム・リニューアル需要が年々1000億円ずつ増加すると仮定し、リフォーム・リニューアル市場の動向について試算してみると、2020年度に受注高ベースで10.6兆円のリフォーム・リニューアル需要は2035年度までに16兆円を超える結果となりました。（下図参照）

リフォーム・リニューアル市場の動向（兆円）｜全国　住宅および非住宅

手間のかかるリフォーム・リニューアル工事の需要増加は人手不足に拍車をかける

建設工事受注動態統計調査（国交省）によると2020年度における建設業の受注高は67.5兆円、そのうち10.6兆円が前述したリフォーム・リニューアル需要（改修需要）となります。

今後、リフォーム・リニューアル需要は増加する見通しである一方、人口減少に起因する空き家の増加や社会構造が大都市一極集中の方向にシフトしている現状を踏まえると、国内における建物の新設需要は中長期的には減少していく見込みです。

その為、建設需要全体のなかでリフォーム・リニューアル需要の占める割合が年々大きくなり、結果として、建設業における人手不足の状況に拍車がかかると考えられます。

これは、例えば「建物が古くて図面がない」「実際に工事を始めて進めてみると建物の現況が図面と違う」「建物を使いながら改修するため夜間しか工事できない等の制約がある」など、リフォーム・リニューアル工事は新設工事の場合と比較して、現場における手間がかかるからです。

⑧ 超売り手市場の到来

供給可能な工事量の大幅減で需給ギャップ拡大「売り手市場」が加速し「超売り手市場」へ

建設業における「売り手市場」とは、市場における建設需要が供給可能な工事量を上回ることで、工事の発注者（買い手）と工事を実施するゼネコン（売り手）の関係性が、ゼネコン有利（売り手有利）となる市場の状況を呼びます。

具体的に、1986年から1991年までのバブル期は「売り手市場」、バブル後は2011年まで「買い手市場」でした。そして、東日本大震災の復興需要等による需要増加の影響で2012年から「売り手市場」となり、コロナショックにより需要が急減した2020年は需給均衡状態、需要急減から回復した2021年は再び「売り手市場」となっています。（下図参照）

建設市場は「売り手市場」が加速して「超売り手市場」到来へ

これまでに述べてきた「超高齢化で建設就業者数が大幅に減少する」「働き方改革で4週8閉所となり工期が延長される」「現場で手間のかかるリフォーム・リニューアル工事（改修工事）の割合が増える」などの点を踏まえると、今後、供給可能な工事量は大きく減少していくものと考えられます。

一方、建設需要は一定量が見込まれるため、建設需要と供給可能な工事量との需給ギャップが年々大きくなり「売り手市場」が加速して「超売り手市場」の状況を迎えると考えます。（上図参照）

⑨ コスト増加×超売り手市場= 建築費超高騰

建築コストの増加分に、ゼネコンの利益やリスクが十分に見込まれ建築費は超高騰時代へ

前述したように、現在は、資材価格の高騰や労務単価の上昇による建築コスト増加分を、ゼネコンが自らの経費や利益を削ることで吸収しているため、建築費の水準は建築コストの水準が上昇するほど上昇していません。

しかしながら、既に営業損益となった準大手・中堅ゼネコンが出てきているように、ゼネコンによるコスト吸収も限界を迎えつつあり、今後は、コスト増加分が建築費に転嫁されるとともに、十分なリスクが見込まれることで、建築費の水準が上昇していく見込みです。（下図参照）

建設市場の状況により変化する建築費（建築プライス）のイメージ

さらに、中長期的に見た場合、資材価格や労務単価が上昇することで、資材コストと労務コストが増加するだけでなく、建設市場の状況は超売り手市場へ向かうと考えられます。

これらを踏まえると、今後、建築コストが増加する分に加え、超売り手市場によりゼネコンの経費や利益、リスクが十分に見込まれることで、現在既に高騰している建築費の水準は、中長期的にさらに上昇し、過去に類を見ない超高騰時代へ突入していくものと考えます。（上図参照）

3. まとめ｜超高騰の影響要因の整理

ここまでに説明された、中長期的に建築費が超高騰すると見込まれる具体的な理由について、建築費へ影響を及ぼす要因およびプロセスの観点からまとめると下図のように整理されます。

建築費は超高騰時代に突入へ｜超高騰までに影響を及ぼす要因の整理

以上のように、今回は、これまでに建築費はどの程度上昇しているのか、また、建築費が超高騰すると考えられる具体的な理由について分かりやすく解説しました。

最後に、例えば、リーマンショックの時のように世界的な金融・経済危機を迎えるなど、国内の建設市場や世界の資材需給に対して、非常に大きな影響を及ぼす要因が生じることで、建築費の超高騰が回避される可能性について触れておきます。

そして、次回は、今回取り上げた建築費の超高騰を回避するシナリオについて具体的に紹介していきます。